Por Pedro Francisco de Abreu – OAB/GO nº 38.113
Advogado na Jacó Coelho Advogados. Graduado em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Goiás (PUC-Goiás). Pós-graduado em Direito Administrativo e Direito do Trabalho pela União Brasileira de Faculdades, Pós-graduando em Direito Imobiliário no Instituto Goiano de Direito. Professor de Direito. Palestrante. Atuação na área empresarial e direito imobiliário.
A recente medida da Receita Federal, regulamentada pela Instrução Normativa nº 2.222/2024, representa uma inovação relevante no cenário tributário brasileiro, especialmente para o mercado imobiliário. A possibilidade de atualização dos valores de imóveis a preço de mercado oferece uma oportunidade única para contribuintes ajustarem o valor dos bens de forma mais realista, principalmente em cenários onde há grande valorização dos imóveis ao longo dos anos. Juridicamente, a norma encontra amparo na Lei nº 14.973/2024, que estabelece as condições e os benefícios fiscais para a adesão à atualização, particularmente ao tratar da tributação do ganho de capital.
Essa atualização visa evitar o acúmulo de tributos mais pesados em uma eventual alienação futura, dado que a legislação brasileira impõe o Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital para pessoas físicas, com alíquotas que variam de 15% a 22,5%, conforme o artigo 21 da Lei nº 8.981/1995, e para pessoas jurídicas, com uma carga tributária que pode atingir 34%, considerando IRPJ e CSLL. A opção pela atualização oferece uma redução significativa dessas alíquotas, estabelecendo-as em 4% para pessoas físicas e 10% (6% de IRPJ e 4% de CSLL) para pessoas jurídicas. Esse benefício, no entanto, está condicionado à permanência do bem no patrimônio por um período mínimo de 15 anos, conforme estipulado no artigo 8º da Lei nº 14.973/2024.
Do ponto de vista jurídico, a adesão à atualização dos imóveis requer a apresentação da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), disponível no e-CAC. Este procedimento reforça a necessidade de planejamento tributário, uma vez que a medida exige uma análise detalhada do impacto financeiro e fiscal. As pessoas jurídicas, por exemplo, que operam no regime de Lucro Real devem considerar que o valor de mercado atualizado não poderá ser incluído nas deduções de depreciação para fins de apuração de IRPJ e CSLL,
conforme o artigo 3º da Instrução Normativa nº 2.222/2024. Isso implica que, embora vantajosa, a opção pela atualização requer uma estratégia bem elaborada para maximizar os benefícios tributários sem comprometer outras vantagens fiscais.
Ademais, outro ponto importante a ser considerado é a aplicação dessa atualização para imóveis localizados no exterior. A Declaração de Opção pela Atualização de Bens e Direitos no Exterior (Abex), anteriormente prevista para pessoas físicas, agora se estende a imóveis detidos por entidades controladas fora do Brasil, bem como bens que integram trusts. A Receita Federal permite que essas propriedades sejam atualizadas ao valor de mercado, desde que o contribuinte brasileiro seja responsável pela sua declaração. Esse aspecto amplia a regularização internacional, protegendo os contribuintes contra eventuais questionamentos futuros, tanto por parte das autoridades brasileiras quanto pelas autoridades fiscais de outros países.
Portanto, essa regulamentação oferece uma ferramenta poderosa de planejamento patrimonial, que permite aos contribuintes atualizar seus bens a um custo fiscal menor do que em uma eventual alienação futura. A medida traz não apenas benefícios fiscais imediatos, mas também uma maior conformidade com a realidade do mercado, favorecendo um controle mais eficiente dos ativos e uma gestão tributária mais estratégica. Contudo, como toda medida tributária, a adesão à atualização requer uma análise cuidadosa das implicações jurídicas e financeiras, o que ressalta a importância de uma assessoria especializada para garantir que essa decisão seja tomada de forma vantajosa e em conformidade com as exigências legais.
